Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıyı sözleşme süresinin sona ermesi nedeniyle çıkaramaz; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden biriyle mümkündür. Bu sebepler TBK m.350, m.351 ve m.352’de sayılır: kiraya verenin ya da yakınlarının gereksinimi, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, kiralananı sonradan edinen kişinin gereksinimi, kiracının boşaltma taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının kira bedelini ödememesi.

Kiraya veren süre bittiği için sözleşmeyi bitirebilir mi?

Hayır. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1).

Belirsiz süreli kiralarda kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2).

Gereksinim ve yeniden inşa sebebiyle tahliye

Kiraya veren kira sözleşmesini şu iki sebepten biriyle sona erdirebilir (TBK m.350):

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa.
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa.

Belirli süreli sözleşmelerde bu dava sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.

Kiralananı sonradan edinen kişi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğundaysa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir (TBK m.351).

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

TBK m.352’de üç durum sayılır:

• Boşaltma taahhüdü. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
• İki haklı ihtar. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kiralarda kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içinde, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Kiracının veya eşinin başka bir konutu varsa. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması hâlinde ve kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira bedeli ödenmezse ne yapılır?

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar (TBK m.315).

Sık sorulan sorular

Kiraya veren sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Yalnızca kanundaki sebepler ya da on yıllık uzama süresinin sonunda üç ay önceden yapılan bildirim mümkündür (TBK m.347/1).

Gereksinim sebebiyle tahliye için ne zaman dava açılır?

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır (TBK m.350).

Kiralananı yeni alan kişi kiracıyı derhâl çıkarabilir mi?

Hayır. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek ve sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirmek zorundadır (TBK m.351).

Kira bedelini ödemeyen kiracıya ne kadar süre verilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür (TBK m.315). Kira bedelinin artışına ilişkin sınırlar için kira artış oranı yazısına bakılabilir.

Kira ilişkisinin diğer konuları için gayrimenkul ve kira hukuku sayfasına bakılabilir.