Kira artış oranı nasıl belirlenir, sınır nedir?

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, taraflar anlaşmış olsa bile bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesindedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de geçerlidir.

Kira artışı için sınır nedir?

TBK m.344/1’e göre taraflar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşabilir; ancak bu anlaşma TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Oranı aşan kısım için anlaşma geçersizdir.

Basit bir örnek: önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı yüzde 40 ise, 10.000 TL kira bedeli en çok 14.000 TL’ye yükseltilebilir. Örnekteki oran varsayımsaldır; güncel oran Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayımladığı TÜFE verisinden alınır.

Taraflar bu konuda hiç anlaşma yapmamışsa kira bedeli, aynı sınırı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).

Yüzde 25 sınırı artık uygulanıyor mu?

Hayır. Konut kiralarında 2022 ve 2023’te geçici bir üst sınır uygulanmıştı: Kanun’un geçici 1. ve 2. maddeleri (7409 ve 7456 sayılı Kanunlarla eklenen), 1 Temmuz 2024 dâhil olmak üzere yenilenen kira dönemlerinde artışı bir önceki kira bedelinin yüzde 25’iyle sınırlamıştı. Bu hükümlerin uygulama süresi 1 Temmuz 2024’te bitmiştir. Kanunun mevcut metninde yeni bir geçici sınır yoktur; bugün uygulanan kural TBK m.344’teki TÜFE sınırıdır.

Beş yıl geçince ne olur?

Taraflara bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bunu yaparken TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar ve hakkaniyete uygun bir sonuca ulaşır (TBK m.344/3).

Yabancı para ile kira bedeli

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ağır ifa güçlüğüne ilişkin 138. madde hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önüne alınarak belirlenir (TBK m.344/4).

Kira bedelinin belirlenmesi davası

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında da mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m.345/1).

Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenen bedel de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (TBK m.345/2).

Kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme istenebilir mi?

Hayır. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).

Sık sorulan sorular

Kira artış oranını hangi veri belirler?

TBK m.344’e göre, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı sınırı belirler. Bu oran Türkiye İstatistik Kurumu tarafından aylık olarak açıklanır.

Sözleşmede daha yüksek artış yazıyorsa geçerli midir?

Hayır. TÜFE sınırını aşan kısım geçersizdir; sözleşmedeki oran sınırı aşamaz (TBK m.344/1).

Kira artışına itiraz için dava ne zaman açılmalıdır?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenecek bedelin yeni dönemin başından geçerli olması için dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya verenin otuz gün içindeki yazılı artırım bildirimi olmalıdır (TBK m.345/1).

Kiracı depozito yatırmak zorunda mıdır?

Sözleşmede güvence şartı varsa evet, ancak güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Ayrıntılar için kira depozitosu yazısına bakılabilir.

Kira ilişkisinin diğer konuları için gayrimenkul ve kira hukuku sayfasına bakılabilir.